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    佛山被住建部點名預警后:外來房企跑步入場

    2019-05-24 00:27:35

    每日經濟新聞 黃婉銀

    2019年是廣佛同城第10年。10年間,與經濟、交通網絡一同發生巨大變化的還有佛山的房價。

    易居研究院統計顯示,今年一季度,廣州累計新建商品住宅成交均價同比上漲40%,佛山則累計上漲22%,兩個城市均位於「房價過熱」區間。

    5月18日,住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的4個城市進行了預警提示,其中就包括佛山。

    《每日經濟新聞》記者近日在佛山樓市走訪發現,供求關係緊張、土地市場回暖、限價政策取消、大灣區規劃落地等多重因素,影響今年佛山房價數據的走高。

    去庫存周期約8個月

    根據佛山住建局的統計,今年1~4月,佛山全市新房網簽35371套,二手房共17510套。其中,新房網簽同比上漲約4%。單從4月數據看,新房網簽套數同比上漲23%至11948套。

    由於網簽數據有滯后性,中介研究機構的實時統計更能反映當下市場情況。據佛山中原策略研究中心出具的報告,今年1~4月,佛山新房市場各項成交指標均出現同比上漲。其中,成交面積同比上漲22%至395萬平方米,成交金額同比上漲48%至509.4億元,成交均價同比上漲22%至12897元/平方米。

    《每日經濟新聞》記者近日走訪佛山多個在售樓盤了解到,有樓盤目前在售價格較年初或前兩個月上調1500~2000元/平方米。

    成交量的上漲也意味着庫存在被消化。佛山中原策略研究中心統計,截至2019年4月末,佛山全市商品住宅新增庫存877萬平方米,按近1年的銷售速度需要消化約8.1個月,這一數據較年初減少近1個月。

    橫向對比看,據合富研究院的數據,截至今年一季度,佛山的庫存消化周期在粵港澳大灣區7城(廣州、深圳、佛山、惠州、中山、東莞、珠海)中最短。

    與此同時,佛山人口也在不斷增加。據佛山市統計局數據,2018年末,佛山常住人口達到790.57萬人,較上年末增加24.90萬人。

    不過,地產經濟學家鄧浩志在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示,近期佛山房價的上漲情況應該只是統計數據上的反映,或者並沒有統計數據上反映的那麼多,「房價累積漲幅較大的結論,可能與放開限價政策導致的網簽均價上升有關」。

    早在2016年10月,佛山就開始加強新建商品住房備案價管理,引導合理定價,此後市場普遍出現了雙合同情況。繼廣州嚴禁開發企業拆分價格報備后,佛山也在今年1月悄然放開備案價限制。

    克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉對記者指出,今年以來佛山新房均價同比漲幅較大,主要與新房限價政策變化、雙合同回歸單合同有關。在此過程中,受購房首付門檻下降以及粵港澳大灣區利好等積極因素的作用,部分樓盤也有取消優惠或者調高售價的動作,引發外界關注。

    外來房企跑步入場

    在二三級市場變化的背後,佛山的土地市場也迎來回暖。《每日經濟新聞》記者梳理髮現,今年1~4月,禹洲、中駿、力高、藍光、榮盛等外地房企紛紛進駐佛山,本地房企也都在陸續加倉。

    對此,鄧浩志認為,佛山土地市場目前確實比之前升溫了,但未到過熱的程度,這也與全國二三線城市土地市場整體回暖有關。另外,粵港澳大灣區規劃的公布也對區域內城市的土地市場有明顯提振作用。

    以順德大良片區為例,5月份,寶能系和深圳灣一號的開發商鵬瑞先後在同一條街上拿下兩宗地塊。扣除配建后,兩塊地的樓麵價均超過了13000元/平方米。

    而上述兩塊地附近的在售樓盤萬科金域濱江、保利碧桂園悅公館均價分別為19000元/平方米、18000元/平方米。一位置業顧問告訴《每日經濟新聞》記者,因為近期拍地頻繁,附近樓盤都在調價,幅度估計在1500-2000元/平方米。

    來自河北的榮盛則是在順德杏壇鎮順德西部生態產業區啟動區落下首子,地塊摺合樓麵價8169元/平方米。該片區已有恆大、美的、金地進駐,目前最高樓麵價紀錄由美的中交翰誠保持,為10021元/平方米,目前在售均價為15000元/平方米左右。

    上述置業顧問表示,該區域未來還將有多個地塊出讓,在榮盛拍地后,附近樓盤已經進行了多輪價格微調。

    廣東省房地產協會專家委員龍斌則對記者指出,地價對房價而言只是一個支撐性因素,關鍵是區域需求、購買力能否承受相應的市場價格。佛山因為近幾年市場需求比較大,後期供應也沒有很快跟上,供求關係呈現弱平衡的狀態。此外,廣佛同城的發展、軌道交通的緊密連接使得佛山承接了廣州部分購房需求,「佛山目前的價格不單是本身的市場價格,還有廣佛同城化的價格效應。」

    政策後期是否收緊

    今年4月,佛山發佈了公積金新政,將個人最高貸款額度提升至50萬元/人,此前最高為40萬元/人。此前對超過144平方米的普通住宅不予發放貸款,現在對超過144平方米的普通住宅,只核定144平方米以內部分的房款計算可貸款額,超過的部分由購買人自行解決。

    此舉也被市場解讀為是繼限價政策放開后佛山樓市的又一次鬆綁。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進此前也表示,本次佛山對於住房公積金貸款政策的調整,帶有很強的鬆綁效應。過去很多城市也有公積金調整政策,但主要是側重規範的內容。而佛山此次修改的條款,對於刺激購房需求有很直接的影響,是今年二季度全國市場中購房政策率先鬆動的城市代表。

    而在近期被住建部點名預警后,市場也在聚焦佛山是否會再次收緊政策。肖文曉認為,本次被住建部點名預警之後,預計佛山主管部門亦會加大市場管理力度,嚴格新房預售價的審批管理,實現穩房價、穩預期的調控目標。

    鄧浩志表示,如果均價繼續走高,地方的壓力就會進一步上升。因為收到住建部預警,蘇州已經先知先覺地自行加碼調控。而佛山下一步樓市政策可能也會選擇更趨謹慎,更趨收緊。不過佛山樓市的後市,成交量應該會保持平穩為主,成交價會有真實上升,全年預計在5%左右,這應該是各方都可接受的範圍。

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    責任編輯:付健青 RF13564

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